El acceso a la propiedad está limitado en Argentina. Tanto por el déficit habitacional como por la falta de un mercado de créditos accesibles. El alquiler de una vivienda es para la mayoría la única alternativa a la hora de iniciar un proyecto de vida independiente. La figura del inquilino es, por lo tanto, relevante tanto social como políticamente. La ley de alquileres (27.551/2020), también conocida como ley Lipovetzky, apuntó a proteger los intereses del inquilino, sin embargo, solo logró que disminuyera el número de inmuebles puestos en alquiler. El resultado fue el opuesto al buscado: un aumento en los precios de los alquileres. Como consecuencia, el alquiler se convirtió en una carga más difícil de sobrellevar. En promedio, los inquilinos destinan un 45% de sus ingresos al pago del alquiler, según una encuesta realizada por Inquilinos Agrupados. Históricamente, este valor rondaba el 30% de los ingresos.
La ley Lipovetzky destruyó en solo dos años el mercado de alquileres. Desde su sanción, el número de propiedades destinadas al alquiler se redujo un 30%, ya que los propietarios prefieren poner sus inmuebles a la venta. En estos días asistimos a un nuevo debate legislativo sobre el tema, lo que significa un mea culpa implícito de la clase dirigente: Tanto el gobierno como la oposición respaldaron la aprobación de aquella norma.
El desorden macroeconómico también juega un papel en este asunto. Los inmuebles cumplen una función de reserva de valor en Argentina y sus valores están dolarizados. Los alquileres, sin embargo, se cobran en pesos y sus precios no varían en la misma proporción que el dólar. Esto provoca un doble desajuste: alquileres caros en relación con el poder de compra de los salarios y rendimientos de la inversión bajos medidos en dólares. La rentabilidad de los alquileres era, históricamente, del 5% anual del valor de la propiedad en dólares; hoy no supera el 2,8%. Es el menor retorno en 20 años.
El debate legislativo actual, sin embargo, sigue un rumbo equivocado. Una de las propuestas es fijar como tope del alquiler un 2% de la valuación fiscal del inmueble. Esta medida profundizaría la crisis del mercado de alquileres. Salvo que el objetivo sea aumentar la valuación fiscal para mejorar la renta. Otra de las ideas sobre la mesa es fijar un tope de precios para los ajustes y las renovaciones, una práctica intervencionista que ya fracasó y seguirá fracasando. Y que no resolverá el problema central: la falta de viviendas en alquiler. La peor opción es el proyecto del impuesto a la vivienda ociosa, una propuesta populista de difícil ejecución, porque sería difícil de controlar y presentaría problemas prácticos en los casos de viviendas ofrecidas a la venta, en refacción, destinadas a locación temporaria, en trámite sucesorio, en comodato o cedidas a un familiar directo.
Algunas propuestas concretas
Una mirada desarrollista del problema debería enfocarse en resolver las causas y no solo en mitigar las consecuencias de años de políticas erráticas en materia habitacional. Las medidas tendrían que apuntar a reducir el déficit de vivienda y reconstituir el mercado del crédito hipotecario. Sería una apuesta por recuperar el rol social que el Estado debe ejercer como instrumento para promover el desarrollo del país.
Hasta el momento, el Estado se ha limitado a ofrecer líneas de créditos hipotecarios a través de bancos oficiales que no lograron crear un sistema sostenible de financiación. La aternativa es lanzar líneas de crédito hipotecario tanto a través de bancos oficiales y privados para la compra y refacción de vivienda única, así como créditos con tasas preferenciales si los inmuebles son destinados al alquiler permanente. El segundo punto es importante, ya que las líneas anteriores castigaban con mayores tasas los créditos destinados a una segunda vivienda. También deberían revisarse los códigos de ordenamiento territorial en busca de zonas con potencial para ser premiadas con permisos de construcción excepcionales y exenciones impositivas cuando el destino sea la locación permanente. Por último, una herramienta útil para dinamizar el sector puede ser un blanqueo de capitales que tenga como fin específico la construcción de viviendas para alquiler permanente
El primer paso, sin embargo, es la derogación inmediata de la ley Lipovetzky y el retorno a la norma anterior, que establecía un plazo mínimo de contrato de 24 meses y dejar librado a la voluntad de las partes el mecanismo de actualización de valor del alquiler. Sobre estos dos puntos debería darse profundo, sincero y autocrítico para generar un marco legal favorable tanto para el locador como el locatario, que hoy parecen dos bandos con intereses irreconciliables.
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